La capital alemana exige la implementación del referéndum sobre la expropiación de viviendas. La comisión de expertos presentó el informe final que confirma la viabilidad jurídica de la socialización de la tierra luego de la victoria del plebiscito popular a favor de la expropiación de los grandes grupos inmobiliarios.
Por Carolina Menéndez Trucco
Tras conocerse el informe final, la comisión de expertos, que se creó como resultado del exitoso referéndum sobre la socialización de la tierra en Berlín, no ve obstáculos para la expropiación de grandes empresas inmobiliarias. Alrededor del 60% votó a favor en otoño de 2021. Junto a las elecciones generales, en septiembre de ese año, más de un millón de berlineses se inclinaron a favor de la expropiación de empresas inmobiliarias para regular el mercado, y así poder bajar el exorbitante precio de los alquileres. Esta clara mayoría votó a favor de la incorporación estatal de más de 230.000 departamentos, alcanzado la medida a las empresas que tengan en su poder más de 3.000 propiedades.
En suma, primero se llevó a cabo satisfactoriamente la consulta popular durante las últimas elecciones parlamentarias alemanas, luego se creó una comisión de expertos en el Senado que debatió durante un año acerca de su óptima implementación. Y como fruto del ello, se arribó a la última documentación presentada que constituye un marco para la futura ley de traspaso y el cumplimiento del referéndum. En otras palabras, Berlín eligió un techo para todos. Y ahora es el turno de la política.
Hacia el bien común
El informe de la comisión de expertos proporciona la sustancia necesaria para presentar prontamente un marco legal sobre esta base. Después del resultado a favor obtenido en el plebiscito (59,1%), y de que la comisión diga que es factible, la expropiación de hecho aún precisa cierta jurisprudencia en su ejecución. Y para que el referéndum se implemente, la iniciativa debió pasar por el Senado[1], ya que para avanzar con la transferencia de bienes inmuebles a propiedad común debe haber una ley que fije la compensación económica de las empresas expropiadas.
El Senado de Berlín, o más bien la actual coalición de gobierno de socialdemócratas (SPD) y conservadores (CDU/CSU), están llamados a introducir todas las medidas que sean necesarias para redactar las normas que amparen tal propósito. Los iniciadores del referéndum, la iniciativa popular de expropiación “Deutsche Wohnen & Co Enteignen” (DWenteignen)[2], así como La Izquierda (Die Linke) y recientemente el ecologista partido verde (Bündnis 90/Die Grünen), quieren una puesta en marcha rápida.
¿Quién es el dueño de la ciudad?
En efecto, Berlín se ha convertido en la capital de los inquilinos: cuatro de cada cinco berlineses alquila. Además, la concentración es tal que el 81,5% de todo el mercado lo manejan unas pocas grandes empresas. De los 1,9 millones de inmuebles en toda la ciudad, 1,5 millones son viviendas de alquiler que las mismas rentan. Y como si fuera poco, en abril de 2021, el Tribunal Constitucional Federal de Alemania anuló la decisión de imponer un tope de alquileres en la ciudad, es decir, los límites máximos impuestos por el Estado para las rentas. Al infortunado hecho se le sumó otro mal pronóstico: la proyección para el 2030 de al menos 200.000 nuevas propiedades necesarias para hacer frente al problema habitacional.
Después de todo, la crisis inmobiliaria se agudizó en los últimos años. Berlín pasó de ser una de las ciudades más baratas para vivir, a una de las más caras, principalmente gracias a la veloz y exponencial concentración monopólica y la consecuente especulación financiera del sector. De allí que el Senado de Berlín persiga el objetivo de ampliar el parque de viviendas públicas a través de nuevas construcciones y compras, para frenar el aumento de los alquileres en la ciudad mediante sus asociaciones de propiedad estatal como por ejemplo Degewo, Howoge, Berlinovo, Stadt und Land, entre otras.
Las matemáticas de la socialización
¿Cuánto costaría en última instancia convertir el parque de viviendas de grandes empresas con fines de lucro en propiedad común? Una pregunta que no es tan fácil de responder. Lo que se debe tener en cuenta al determinar el monto de la compensación, es decir a la hora de indemnizar expropiaciones, es lo que realmente vale una propiedad fuera de los espirales especulativos de precios. Hay varios métodos para determinar este valor de mercado. Siguiendo el modelo de alquiler justo propuesto por la iniciativa ciudadana de Berlín “Deutsche Wohnen & Co enteignen”, los grandes grupos de vivienda recibirían una compensación acorde, que podría ser en bonos reembolsables a 40 años, pero teniendo en cuenta los intereses de los inquilinos y no solo los de las corporaciones. Dicha hoja de ruta prevé que, al socializar los apartamentos, se pueda detener el aumento de los alquileres y se puedan asegurar montos asequibles a largo plazo. Según las previsiones del Senado, los costos de compensación podrían ascender entre 29.000 y 36.000 millones de euros, mientras que la iniciativa de expropiación DWenteignen, en cambio, espera entre 7.300 y 13.700 millones.
En esa misma línea, un estudio publicado recientemente por la Fundación Rosa Luxemburgo analiza los grupos de propietarios del mercado inmobiliario comparando las rentas de las empresas cotizadas con las de las empresas estatales. En el mismo puede verse una referencia adecuada para el cálculo de la compensación: qué tan alta debe ser una renta no especulativa para que sea económicamente viable. En cualquier caso, dicho proyecto debería encuadrarse en una nueva ley.
Después de que se conociera el informe final de la comisión de expertos, “Deutsche Wohnen & Co enteignen” convocó a la actual coalición negro-roja berlinesa, compuesta por conservadores (CDU/CSU) y socialdemócratas (SPD), a presentar rápidamente un marco legal. Según esto, el Estado de Berlín tiene la competencia legislativa y actuaría correctamente si avanzara con la puesta en funcionamiento. Los expertos también están convencidos de que es posible una compensación justa. Así y todo, no todo es color de rosa.
A favor y en contra de las expropiaciones
Como no era difícil de esperar, tanto el partido de la ultraderecha (AfD) como los liberales (FDP) están en contra desde el minuto cero. Por su parte, los defensores del derecho a la vivienda instan a la coalición gobernante en la capital a cumplir el mandato del referéndum de 2021 e introducir una legislación para socializar las propiedades de agentes inmobiliarios corporativos con tal de resolver la crisis de vivienda. Si bien los Verdes (Bündnis 90/Die Grünen) no han podido ponerse de acuerdo sobre una posición común durante mucho tiempo, han dado señales contradictorias y hasta considerado que tal paso sería solo posible como último recurso, al parecer ahora están apoyando tentativamente la campaña. En cambio, La Izquierda (Die Linke) defendió el referéndum desde el principio y, por lo tanto, al igual que la militancia del movimiento de inquilinos tomó un rumbo de confrontación para una renta accesible en lugar de grandes ganancias.
Régimen de propiedad colectiva
La comisión, integrada por 13 expertos, dedicó más de un año a tratar las cuestiones jurídicas relacionadas con el cambio en aras del bien común. Dicho informe ahora puede servir como modelo para una ley de asociación segura. Pues según el artículo 15 de la Ley Fundamental de la República Federal de Alemania para concretar la transferencia de bienes inmuebles residenciales a propiedad común se requiere de un marco legal (Vergesellschaftungsgesetz), que también fije el modo y monto de indemnización.
En alemán existen dos términos para diferenciar los tipos de traspaso: mientras la expropiación propiamente dicha (die Enteignung) se dirige a los bienes individuales, la socialización (die Vergesellschaftung) apunta a transferir empresas y sectores económicos enteros a la economía común. Según la Agencia Federal para la Educación Cívica, se trata de una forma económica cuyo fin más importante es cubrir necesidades sociales y no está orientada al lucro privado. El sentido de la apropiación estatal de apartamentos entonces es evitar alquileres excesivos. Por lo tanto, el derrotero de esto es retirar el espacio habitable del libre mercado, quedando de esta manera la socialización como prioridad.
¡Un techo para todos!
El debate público sobre la expropiación de las grandes inmobiliarias ante el exorbitante aumento de los precios de alquiler y compra de viviendas, sin dudas, deja por sentado que la mera perspectiva de éxito de este cambio representa un desafío. No solo en Berlín, también en el resto de Alemania y el mundo. Pero más allá de las dificultades y del nuevo marco legal requerido para su implementación, el primer paso ya ha sido dado. Es un triunfo de la movilización popular, que juntó las firmas para el referéndum, lo impuso, luego lo ganó con una fuerte campaña, marchas y otras iniciativas de presión, y ahora sigue para que se concrete la expropiación.
Muchos confían en la vivienda pública para crear más espacio para vivir. Además, se trata de pasar a manos del Estado hogares que eran de grandes empresas inmobiliarias, no de particulares. Es que la expropiación no puede reducirse sólo al acto jurídico de un cambio de propiedad. El objetivo principal debería ser poner áreas importantes de la sociedad bajo soberanía democrática.
[1] El Senado es el Poder Ejecutivo de Berlín, integrado por el alcalde y ocho senadores. La cámara alta alemana se llama Consejo Federal.
[2] “Expropiar Deutsche Wohnen y cía.” es la iniciativa popular de expropiación, los iniciadores del referéndum. A diferencia de DW, una de las grandes empresas inmobiliarias.